Většina Čechů neumí správně převést nemovitost na děti. Chyba stojí statisíce
Sledovat v Google Zprávách
Převést dům nebo byt na děti zní jednoduše. Stačí darovací smlouva a podpis na katastru, myslí si řada rodičů. Jenže právě tady vznikají chyby, které mohou rodinu stát desítky až stovky tisíc korun. Nejčastěji kvůli daním, věcným břemenům nebo špatně zvolenému postupu.
Advokáti i daňoví poradci se shodují, že lidé často řeší převod majetku pozdě a bez odborné konzultace. Nemovitost přitom podle dat Českého statistického úřadu představuje hlavní složku majetku českých domácností. O to větší dopad má každá chyba.
Nejčastější scénář vypadá tak, že rodiče sepíší darovací smlouvu, podají návrh na vklad do katastru nemovitostí a považují věc za vyřízenou. Jenže už neřeší, co se stane, když se vztahy v rodině zhorší, když se dítě rozvede nebo když rodič bude potřebovat peníze na péči ve stáří.
Darování není vždy nejvýhodnější cesta
Darování mezi přímými příbuznými sice nepodléhá dani z příjmů, protože je od ní osvobozeno, tím však výčet povinností nekončí. Pokud například dítě nemovitost brzy prodá, může se dostat do problémů s časovým testem pro osvobození od daně z příjmů při prodeji.
Časový test znamená, že vlastník musí nemovitost držet určitou dobu, aby při prodeji nemusel odvádět daň z příjmu. U nemovitostí nabytých po roce 2021 platí desetiletá lhůta, pokud v nich prodávající neměl bydliště. Když rodiče darují byt a dítě ho za dva roky prodá, může zaplatit patnáct procent z rozdílu mezi prodejní a nabývací cenou.
A to už bývá citelná částka. Dalším úskalím je situace, kdy rodiče zapomenou zřídit věcné břemeno dožití. Jde o právo bydlet v nemovitosti i poté, co ji formálně vlastní někdo jiný. Bez této pojistky se mohou dostat do velmi slabé pozice, například při exekuci nebo rozvodu dítěte.
Pozor na společné jmění a exekuce
Nemovitost převedená na potomka se může stát součástí společného jmění manželů, pokud ji dítě následně vloží do společného majetku nebo použije společné peníze na její rekonstrukci. V případě rozvodu pak polovina hodnoty připadne bývalému partnerovi. Rodiče často předpokládají, že dar zůstane jen jejich potomkovi, realita však může být jiná.
Rizikem jsou také dluhy. Pokud má dítě závazky, exekutor může na nemovitost uvalit exekuci. V takové chvíli rodiče zjišťují, že nad majetkem ztratili kontrolu. Právníci proto doporučují zvážit i jiné nástroje než prosté darování.
Jednou z cest může být převod s výhradou užívání doplněný zákazem zcizení a zatížení. Laicky řečeno – potomek nemůže nemovitost prodat ani na ni vzít úvěr bez souhlasu rodiče. Tenhle zákaz se zapisuje do katastru a opírá se o občanský zákoník, takže nejde jen o nějaký papír „pro jistotu“. Oproti obyčejné rodinné dohodě dává přece jen pevnější rámec.
Kdy dává smysl závěť nebo svěřenský fond
Někdy je rozumnější nespěchat a nemovitost si ponechat. Rodiče mohou sepsat závěť a jasně v ní určit, komu majetek připadne. Zůstávají tak vlastníky se všemi právy – mohou byt prodat, pronajmout, zastavit, podle toho jak se situace vyvine.
U většího majetku se občas mluví i o svěřenském fondu. Nejde o žádnou exotiku, i když to tak zní. Majetek se vyčlení do samostatné struktury a spravuje ho svěřenský správce ve prospěch předem určených osob. V praxi to využívají hlavně podnikatelé, ale objevuje se to už i u rodinných domů nebo několika nájemních bytů – když chce mít zakladatel pravidla nastavená dopředu a trochu pevněji.
Chyby při převodu: na co lidé zapomínají
Praxe ukazuje několik opakujících se pochybení:
- nesprávně formulovaná darovací smlouva bez jasného vymezení práv a povinností,
- opomenutí věcného břemene dožití,
- neřešení daňových dopadů budoucího prodeje,
- ignorování rodinné situace dítěte, zejména manželství a dluhů.
Katastrální úřad sice kontroluje formální náležitosti smlouvy, neposuzuje ale, jestli je převod pro někoho výhodný nebo ne. To už je na rodině. Náklady na právníka se většinou pohybují v řádu několika tisíc korun – ve srovnání s cenou domu je to spíš drobná položka, i když se to tak na první pohled nemusí zdát.
Než se podá návrh na vklad do katastru, vyplatí se projít si různé scénáře. Co když bude potřeba financovat domov pro seniory. Co když se dítě dostane do dluhů, nebo se mu rozpadne manželství. A taky – co když se rodinné vztahy časem prostě zkomplikují.
Převod nemovitosti není jen razítko a podpis na úřadě. Je to zásah do majetku, který se budoval roky a někdy i generace. Kdo si věci promyslí dopředu a nechá si poradit, má větší šanci, že si uchová nejen střechu nad hlavou, ale i klid v rodině
Zdroje: czso.cz, financnisprava.cz, justice.cz, cuzk.cz
