Z Maďarska přichází děsivé varování: To, co drtí nás, semele i Česko! Rozjetý vlak nelze zastavit

Maďarsko čelí krizové situaci na trhu s bydlením. Za posledních deset let tu ceny nemovitostí vzrostly až o 228 %, což z Maďarska činí evropského lídra v růstu cen bydlení. Česká republika je na druhém místě s nárůstem kolem 125 % za dekádu. Tento stav slouží jako varovný signál i pro Česko, protože tempo růstu v obou zemích výrazně převyšuje evropský průměr.

Podle oficiálních statistik dosahoval index cen rezidenčních nemovitostí v Maďarsku v 1. čtvrtletí 2024 hodnoty 291 % vůči roku 2015, což znamená nárůst o 191 % během devíti let. Roční růst ceny přitom činil v posledních kvartálech mezi 5–13 %. Maďarský trh s nemovitostmi zažil boom zejména díky státním programům, nízkým úrokovým sazbám a citelnému nedostatku nových bytů. I přes krátkodobý cenový propad v letech 2022–23 se trh již stabilizoval a dále roste, podpořený regulacemi, daňovými výhodami a vládními stavebními iniciativami.

Hlubší příčiny

Za prudkým růstem cen stojí kombinace vládních programů, jako byl například CSOK (Családi Otthonteremtési Kedvezmény) a extrémně nízkých úrokových sazeb po roce 2015. Velkou roli sehrál i chronický nedostatek nových bytových projektů a spekulativní chování investorů, kteří skupovali byty jako ochranu proti inflaci. Maďarská vláda přispívala i přímými dotacemi na bydlení pro rodiny, čímž sice krátkodobě pomohla, ale zároveň dlouhodobě „připálila“ tržní ceny. Výsledkem je realitní trh, který je stále méně dostupný běžným lidem.

Evropský rekord

Podle Eurostatu vzrostly ceny maďarských nemovitostí v období 2015–2021 o 118 procentních bodů a inflací očištěné statistiky ukazují nárůst o 66 %. Dle dat z roku 2024 se však tempo zrychlilo a ceny jsou aktuálně o 228 % výš než v roce 2015. To je absolutní evropské prvenství. Druhá nejrychleji rostoucí země – Česko – za Maďarskem zaostává o víc než 100 procentních bodů. Trh je tak přehřátý do extrému a to i navzdory omezené kupní síle domácností, která růstu cen rozhodně nestačí.

Český problém

Česká republika během posledních deseti let zaznamenala růst cen o přibližně 125 %, přičemž od roku 2015 do roku 2022 ceny vyskočily raketově. Po mírné korekci v roce 2023 se trh opět stabilizoval a ceny v roce 2024 znovu mírně rostou. Oproti evropskému průměru, který činí přibližně 56 % za stejné období, jsme na více než dvojnásobku. Dostupnost vlastního bydlení tak v Česku patří k nejnižším v Evropě. Podle poradenské společnosti Deloitte potřebuje průměrný Čech více než 13 čistých ročních platů na pořízení bytu v Praze.

Sociální důsledky

Jak v Maďarsku, tak v Česku roste podíl obyvatel, kteří vydávají více než 30 % svých příjmů jen na bydlení. Tento fakt má hluboké sociální dopady, od odkládání zakládání rodin až po zvyšující se počet nájemníků v nesnázích. I přes vysoké ceny zůstává počet nesplácených hypoték relativně nízký, což značí, že domácnosti se snaží za každou cenu závazky plnit. Otázkou zůstává, jak dlouho to vydrží. Podobné napětí na trhu se už promítá do poptávky po podnájmech a růstu nájmů, což dále zvyšuje tlak zvláště na mladé i seniory.

Varovné zrcadlo

Maďarský scénář je pro Česko znepokojivým zrcadlem. Obě země sdílí podobné problémy jako je stagnující výstavba, přeregulovaný trh, vysoká poptávka a málo systémových řešení. Pokud nedojde k zásadním krokům, například větší podpoře družstevní výstavby, odblokování územních plánů nebo státní výstavbě dostupného bydlení, riskujeme, že budeme následovat maďarský scénář. Rozjetý vlak rostoucích cen, přelidněných měst a nedostupných hypoték se totiž nezastaví sám, ale musíme mu dát alternativní cestu.