Koupili jsme dům snů, ale po měsíci jsme objevili děsivé tajemství! Prodejce teď musí vrátit statisíce

Koupě domu je pro mnoho lidí splněním životního snu. Představa vlastního bydlení, ve kterém konečně zakotvíte a vybudujete nový domov, může být nádherná. Jenže stačí jediná skrytá vada, které jste si při prohlídce nevšimli, a rázem se ze ideálního domova stává nechtěný projekt na dlouhé měsíce, plný právních tahanic a finančních ztrát. Ať už jste kupující nebo prodávající, měli byste vědět, na co si dát pozor. A hlavně, jak se bránit.

Rodina Novákových koupila nádherný rodinný dům na okraji Prahy. První měsíc probíhal jak v pohádce. Rodina vybalovala věci, plánovala, jak si vylepší zahradu a pomalu se zabydlovala. „Byli jsme opravdu nadšení. Při prohlídkách všechno vypadalo bezvadně, prodávající se tvářil vstřícně a otevřeně,“ vzpomíná pan Novák. Pak ale přišlo překvapení, které by si nikdo nepřál ani ve snu. Po větším dešti se v podkroví objevila voda a záhy poté začaly vylézat mokré skvrny nejen nahoře, ale i v přízemí. „Tohle bylo děsivé. Najednou jsme měli pocit, že se náš dům pomalu rozpadá před očima,“ dodává rozladěně jeho manželka Petra.

Co jsou vlastně skryté vady

Skryté vady jsou podle občanského zákoníku vady, které kupující nemůže při běžné prohlídce odhalit. Mohou se projevit i měsíce nebo dokonce roky po koupi. Typicky jde o problémy se statikou, vlhkost, nefunkční izolaci, plísně, špatné elektroinstalace nebo závady na topení. „Typickým příkladem je například nefunkční radiátor – v červnu, kdy dům kupující přebíral, jeho funkčnost neověřil a zjistil, že nefunguje až začátkem topné sezóny na podzim. Důkazní právo je v tuto chvíli ovšem na straně kupujícího, který musí dokázat, že tato skrytá vada tam již byla v době koupě nemovitosti,“ popisuje realitní makléřka Markéta Hrušková. Zákon v tomto případě naštěstí chrání kupující. Podle § 2129 občanského zákoníku máte právo oznámit skrytou vadu až do 5 let od koupě, dříve tato lhůta byla jen půlroční.

Čtěte také

Opravář mi řekl, ať kapající kohoutek neřeším, a za týden byl vytopený celý dům a škoda přes 300 tisíc korun

16. 2. 2026

Co dělat, když objevíte skrytou vadu

Pokud zjistíte podobné problémy, je třeba jednat rychle. Klíčové je prodávajícímu oznámit vadu bez zbytečného odkladu. V ideálním případě ihned poté, co se objeví. Doporučuje se pořídit i odborný znalecký posudek, který jasně prokáže existenci vady a určí, zda byla přítomna již v době prodeje. „My jsme měli štěstí, že jsme si okamžitě objednali znalce, který vše jasně zdokumentoval. Prodejce nejprve vinu odmítal, ale když jsme předložili důkazy, nakonec přistoupil na mimosoudní vyrovnání. Vrátil nám téměř půl milionu korun,“ říká Novák.

Jak se chránit ještě před koupí

Abyste minimalizovali riziko skrytých vad, investujte do detailní technické prohlídky ještě před koupí nemovitosti. Ta v naprosté většině odhalí potenciální rizika. Například prohlídka termokamerou a dalšími technickými pomůckami odhalí tepelné úniky nebo skrytou vlhkost. Pokud vady nejsou závažné a vy se rozhodnete nemovitost pořídit i tak, budete moci žádat slevu. Důležité je i pečlivé prostudování dokumentace. Například v katastru nemovitostí můžete zjistit, zda dům nemá právní vady a jaká je historie stavebních úprav nebo rekonstrukcí. Smlouvu si nechte zkontrolovat právníkem, a nespoléhejte se jen na svou intuici. Prodávající nebo jeho makléř zastupuje především zájmy prodávajícího, a také ty své.

Nárok na opravu, slevu nebo odstoupení od smlouvy

Pokud se skrytá vada objeví, máte právo požadovat po prodávajícím buď její opravu, nebo slevu z kupní ceny. Pokud je vada neodstranitelná, například zásadní problémy se statikou, máte dokonce právo odstoupit od smlouvy a získat celou kupní cenu zpět.

Čtěte také

Seniorům zbydou oči pro pláč. Dostanou přidáno mnohem méně, než čekali

13. 2. 2026

A jak postupovat? Nejprve kontaktujte prodávajícího písemnou formou a uveďte přesný popis vady a přiložte fotografie. Pokud prodávající nechce problémy řešit nebo se zřekne odpovědnosti, obstarejte si znalecký posudek od soudního znalce z oboru stavebnictví. Ten objektivně posoudí stav nemovitosti a určí, zda se jedná o skrytou vadu, která mohla existovat už při prodeji a odhadne náklady na opravy. Poté se můžete pokusit se o mimosoudní vyrovnání. Pokud stále kupující na dohodu nepřistupuje, kontaktujte právníka a pošlete předžalobní výzvu.