Kdo musí vytírat společnou chodbu a co hrozí někomu, kdo odmítne? Raději to ani nezkoušejte
Sledovat v Google Zprávách
Určitě to znáte, pokud bydlíte v bytovém nebo panelovém domě. V bytových jednotkách žije větší množství lidí. A ti umí nadělat ve společných prostorech domu jakou chodby, schodiště či sklepy pěkný nepořádek. Bytové domy a panelové domy mají různé vlastníky. Ať už jsou to společenstva vlastníků nebo města či obce či jiné organizace, vždy je vhodné určit postup či pravidla pro úklid společných prostor. A daný postup či stanovená pravidla také dodržovat. Jednak proto, aby bylo v domě čisto. A také proto, aby se v domě nezhoršovaly mezilidské vztahy.
Časy se v mnohém změnily, úklid společných prostor zůstává
Dlouhé roky žila naše rodina v panelovém domě. V našem vchodu žilo celkem 8 bytových jednotek. Dole u vchodových dveří visel na nástěnce plán úklidu. Ten zahrnoval úklid společných sklepních prostor a také úklid okolí domu. Na patře byl plán úklidu jednoduchý. Střídaly se obě rodiny po týdnech. Plán úklidu zahrnoval zamést patro, zamést schody do nižšího patra a odpočívadlo v mezipatře, zamést balkon v mezipatře. A potom vzít kbelík, hadr a smeták a všechny tyto plochy ještě vytřít. Všichni samozřejmě používali své vlastní náčiní. Jen pro venkovní úklid bylo náčiní ve sklepě. Takto podobně to měla většina ostatních panelových domů na našem malém maloměstském sídlišti. To jsem stihl postřehnout, když jsem zavítal do jiných paneláků za kamarády. Jako malé dítě jsem byl těchto úklidových povinností ušetřen. Ale jakmile jsem byl starší, maminka mne nebo mou sestru zaúkolovala, abychom vypomohli nejen s úklidem doma, ale i s úklidem v paneláku.
Z těch časů si odnáším pocit, že to tak nějak v pohodě fungovalo. A ani si nevzpomínám, že by kolem úklidu byly v domě nějaké sousedské rozbroje. Na patře s našimi protilehlými sousedy určitě ne. Možná si matně vzpomínám, že se řešíval dodržování a kvalita úklidu venkovních prostor. Ale celkově to mě působilo tak, že se lidé ve vchodě vždycky nějak dohodnou a že si všichni uvědomují, že bez pravidelného úklidu byl za chvilku v domě pěkný svinčík. Asi to bylo také dáno tím, že se všichni navzájem více či méně dobře znali. Často byli kolegy v práci nebo se znali z jiných zájmových činností či oblastí života, takže kolem úklidu panovala takřka idylická shoda a klid. Ale možná si to jen idealizuji a třeba bych byl překvapen, kdybych se zeptal na ty časy mých rodičů.
Pro úplnost doplňuji, že doba, o které se zmiňuji a kterou si pamatuji, zahrnuje druhou polovinu 80. let a pak celá devadesátá léta a začátek 21. století. Tedy systém úklidu v našem domě se více méně nezměnil ani po konci socialismu a po začátku ani v kapitalismu. Mimochodem, ono to ani moc jinak tehdy fungovat nemohlo. Především před rokem 1989 a chvíli i po něm si mohl někdo nechat snít o nějakých placených úklidových službách. Úklidové firmy vznikaly až v devadesátých letech, ale i tehdy se šetřilo a úklid se dále řešil hojně svépomocí. Vím, že zkušenost, jakou mám já, mají tisíce, desetitisíce, statisíce a možná i miliony lidí v této republice. Vždyť například v panelácích žije i v současnosti v České republice okolo 3 milionů občanů. Já už k nim sice dlouho nepatřím, ale je mi jasné, že problém s úklidem společných prostor tam nikdy řešit nepřestali a řeší ho stále i v současnosti. Doba se ale v mnohém změnila.
Jak je to se společným úklidem v současnosti aneb právní předpisy vs. praxe
Nejedno společenství vlastníků jednotek se tak potýká s otázkou, jak řešit úklid a případně i jiné nezbytné práce a služby. Jako jednoduché řešení se nabízí rozdělení úklidu mezi jednotlivé vlastníky nebo nájemce bytových jednotek v domě. Takže starý dobrý systém, o kterém jsem psal nahoře. Zajímavým zjištěním ale je, že tento postup nemusí být nutně v souladu s požadavky právních předpisů.
Úklid společných prostor je totiž služba, jejímž poskytovatelem je Společenstvo vlastníků jednotek. Tato povinnost je stanovena v § 2 písm. a) bod 2 ve spojení s § 3 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty, ve znění pozdějších předpisů. Rozsah poskytovaných služeb dle § 3 odst. 2 zákona č. 67/2013 Sb. může SVJ určit samo. Jenže ani zákon č. 67/2013 Sb. ani jiný právní předpis přesně nedefinuje, jakým způsobem by tyto služby měly být poskytovány.
Mezi českými právníky jsou v převaze názory, že provádění služeb na vlastníky či nájemce bytových jednotek není možná. Takže pokud by třeba někdo chtěl do stanov SVJ zanést nějaké sankce, se zlou by se asi potázal. Tyto závěry však nejsou podložené v podstatě žádnými relevantními argumenty a neopírají se například o rozhodnutí Ústavního soudu. Shromáždění SVJ zásadně mohou prostou většinou hlasů vlastníků jednotek přijmout pravidla pro správu domu a pro užívání společných částí včetně úklidu. Výsledkem takových hlasování mohou být změny domovního řádu, které zaváží k povinnému úklidu a i k případným peněžitým sankcím vlastníky či nájemce. Jenže v takovém případě hrozí, že dojde k nepřípustném zásahu do vlastnického práva. A to tak, že by vlastníkovi byla bez jeho schválení uložena povinnost úklidu společných prostor, se kterou ale on nesouhlasil. Kdyby to dal k soudu, tak by měl velkou šanci nad „svým“ SVJ spor vyhrát.
Společenstva vlastníků jednotek mají různé možnosti
Právníci Ondřej Drachovský a Kristián Fischer inspirováni právními předpisy používanými v Německu a vědomi si absence takových předpisů v České republice proto navrhli v roce 2024 pro SVJ jiná tři reálná a právně snad bezproblémová řešení:
- objednat si na úklid firmu; vlastníci jednotek budou hradit náklady na službu
- delegovat úklid na členy SVJ, tj. jednotlivé vlastníky jednotek. Vznikla by dohoda všech vlastníků jednotek včetně i stanovení sankce. U tohoto řešení ale zůstává riziko, že pokud se na smluvní pokutě v přiměřené výši neusnesou všichni vlastníci, nebude takový postup po právu. S ujednáním o smluvní pokutě musí souhlasit všichni vlastníci, kterých by se měla pokuta případně týkat.
- diferenciovat služby a platby mezi jednotlivé vlastníky v souladu s § 559 občanského zákoníku.
Aktuální a léty prověřená praxe v bytových a panelových domech, kdy vlastníci uklízí společné části podle plánu úklidu, je zpravidla tzv. společenskou úsluhou. Nejde o plnění smluvních či právních povinností. Pokud tedy některý vlastník pravidla hry nedodržuje, nemůže od SVJ žádnou sankci. Poskytování společenské úsluhy je jeho právně nevymahatelnou dobrou vůlí. Nicméně koleduje si o to, že se stane černou ovcí a terčem nespokojených sousedů.
Zdroje: pravniprostor.cz, zakonyprolidi.cz
